הפחתת היטל השבחה ואומדנים לצורכי מיסוי:
הפחתת היטלי השבחה: משרד זיו חגאי שמאות מקרקעין וכלכלה עורך אומדנים להערכת היטלי השבחה מזה כ- 20 שנה, ובעל ניסיון בהפחתת היטל השבחה. דפוסי העבודה במשרד המשלבים מקצועיות, יסודיות וירידה לפרטים ללא פשרות, יחד עם הניסיון הרב של זיו חגאי שנצבר למעלה מ- 20 שנה בתחום, מאפשרים ללקוחות המשרד מיצוי האפשרות להפחתה משמעותית בתשלומי היטל השבחה.
מהו היטל השבחה?
היטל השבחה הינו מס/היטל אשר נגבה מתוקף חוק התכנון והבניה – התוספת השלישית (להלן "החוק"), ואשר נגבה על ידי הועדות המקומיות לתכנון ובניה בעת מימוש של אירוע השבחה כהגדרתו בחוק. אירוע השבחה מוגדר לפי סעיף 1 (א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה: "… עליית שווים של מקרקעין (הדגשה שלי) עקב אישור תוכנית, מתן הקלה, או התרת שימוש חורג …". מדובר בפעולה תכנונית או פעולת רישוי (אישור תוכנית במוסדות התכנון/הקלה שניתנת במסגרת היתר בניה/היתר בניה לשימוש חורג) המשפרת את אפשרויות הבניה במגרש נתון (הגדלת זכויות בניה, שיפור בהוראות הבניה) ו/או מרחיבה את השימושים המותרים לשימוש במגרש נתון. בגין ההשבחה על בעל הזכויות במקרקעין הנהנה מההשבחה לשלם לקופת הועדה המקומית היטל בגובה ככלל של 50% (במקרים מסוימים מאוד וחריגים שיעור ההיטל שונה) מתוך הצורך לשתף בהשבחה גם את הציבור. כך יוצא שבכל אירוע השבחה בעל הזכויות נהנה ממחצית עליית שווי המקרקעין שברשותו ואילו גם הציבור נהנה ממחצית. המחוקק קבע שמדובר בחלוקה צודקת של הרווח.
היטל ההשבחה יכול לנוע בין סכומים של אלפי ועשרות אלפי ₪ בודדים (לרוב ללקוחות פרטיים) ועד להיטלי השבחה של עשרות ומאות מיליוני ₪ (לרוב לחברות יזמיות בקשר לפרויקטים בהיקפים משמעותיים).
מתי נדרש לשלם היטל השבחה?
את היטל ההשבחה נדרש לשלם כאשר חל אירוע השבחה ובעת מימושו כהגדרתו בחוק בשלוש אפשרויות: א. מכירת זכויות במקרקעין, ב. הוצאת היתר בניה, ג. תחילת שימוש במקרקעין.
איך נקבע היטל ההשבחה והאם ניתן לערער עליו?
את השומה המקורית לאומדן השבחה עורך שמאי הועדה המקומית לתכנון ובניה. לכל עיר/מועצה מקומית או מועצה אזורית קיימת ועדה מקומית לתכנון ובניה המהווה את המוסד התכנוני המקומי. כאשר חל מימוש כאמור, יערוך שמאי הועדה המקומית שומת היטל השבחה והועדה תדאג להעבירה לבעל הזכויות במקרקעין. בפני בעל הזכויות קיימת האפשרות לשלם את ההיטל או לערער עליו. מבחינת ערכאות ערעור קיימות 2 ערכאות אליהן יכול לפנות בעל הזכויות: הערכאה השכיחה יותר הינה מוסד השמאי המכריע אליו ניתן לפנות כאשר מבקשים לערער על גובה השומה ואילו ערכאה נוספת אליה ניתן לפנות הינה ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה אליה פונים כאשר מבקשים לערור על עצם החיוב.
מהי הדרך לערער על שומת השבחה?
כאשר בעל זכויות מקבל שומת השבחה מהועדה המקומית, מומלץ שיעביר את שומת ההשבחה לבחינת שמאי מקרקעין המתמחה בתחום. במידה ושמאי המקרקעין מטעם הבעלים ימליץ על הגשת ערר, יידרש הבעלים לפנות (באמצעות שמאי מקרקעין) ליו"ר מועצת השמאים, במסגרת התקופה המוגדרת בחוק על מנת שימנה שמאי מכריע אשר ידון ויכריע במחלוקת השמאית. במקביל יכין השמאי מטעם הבעלים "שומה אחרת" לפי החוק וזו תועבר אל השמאי המכריע. השמאי המכריע יכריע במחלוקת השמאית והכרעתו היא הקובעת לגובה ההיטל אשר תחייב הועדה המקומית את בעל הזכויות. ניתן לערער על החלטת השמאי המכריע בפני ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה שליד בית המשפט המחוזי. על הכרעת ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה ניתן לערור לבית המשפט לעניינים מנהליים.
לעיל פרסתי את מסלול הערעור השכיח על גובה ההשבחה ואולם כאמור קיים מסלול שבו ניתן לערור על עצם החיוב. מסלול זה מחייב פניה אל ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה לאחר קבלת שומת הועדה וזאת בפרק זמן כפי שמגדיר החוק. ועדת הערר תדון בסוגיה ובמידת הצורך תמנה שמאי מייעץ מרשימת השמאים המכריעים. על הכרעת ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה בקשר לעצם החיוב ניתן לערער לבית המשפט לעניינים מנהליים.
לסיכום:
תחום היטל השבחה הינו אחד מתחומי התמחות ייחודיים של שמאי מקרקעין ומומלץ לפנות לשמאי שיש לו ניסיון מוכח בהפחתת היטל השבחה.
